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炒房客炒房难了 公证新规对福州楼市影响几何?
发布:2017-09-21 08:29

福州新闻网9月20日讯(福州晚报记者 江海)8月14日,司法部发布《关于公证执业“五不准”的通知》,规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”“不准办理具有担保性质的委托公证”等等。新规实施至今已超1个月,对福州楼市影响几何?

公证“五不准”影响楼市

“五不准”新规的出台,与北京一起“以房养老”诈骗案有关,案件的关键词是“全权委托”。骗子向老人推荐“以房养老”,骗老人把名下房子抵押借款,谎称可将借到的钱拿去投资,每月给老人10%的回报,3个月后本息全部收回,再用本金赎回房产证。双方还签了委托书,由老人全权委托代理人办理房产处置事宜。随后,骗子私自将老人的房子低价卖掉获利。

福州麦田房产、骊特房产等中介企业的工作人员说,身在外地的置业者经常会委托中介机构或亲友代办交易,赎楼、贷款等也会由中介机构等代办,以前只要找公证处办理委托公证即可全权由他人代理房产交易。“五不准”新规出台后,普通置业者交易的时间成本增加,而对炒房客来说就是“刀刀到肉”了。

榕无证二手房交易量下降

18日,在西二环一家房产中介门店,记者询问有没有尚无不动产权证书、价格稍低的安置房房源,工作人员说:“还没有出证的安置房、商品房期房,现在很难交易,很多业主都撤单了。”

新规要求“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”,意味着在房屋交易过程中,涉及委托抵押、解押、出售、代收房款等事项,只能逐一进行委托公证,且公证书中不得设定委托不可撤销、受托人代为收取房款等内容。

据悉,福州二手房交易市场此前存在还没有领取不动产权证书的安置房、商品房期房买卖行为,这类房源无法按正常流程办理过户手续,由于交易时点距办理过户手续的时点较长,若在此期间房价上涨,原房东可能会毁约。

针对这一情况,交易双方此前一般会通过“全权委托公证(不可撤销)”的方式进行交易,具体做法是,在房子交易时,让房东与买方的某个亲戚或朋友进行委托公证,将房东在办证、过户过程中涉及的所有事务、权利和义务全部委托给买方指定的亲戚或朋友,待到可以办理不动产权证书和过户手续时,由买方指定的受委托人代替原房东,办理不动产权证书和过户手续。所以,只要办理了委托公证,房东后面的交易就能“一劳永逸”。

“五不准”新规的出台,给尚无不动产权证书的房子交易带来极大困难,且交易风险变得不可控。因此,新规出台至今,福州这类房源的数量大降,有的中介门店此类房源减少了六成多。此类房源的交易量跌幅也很大,福飞北路一家房产中介门店的店长告诉记者,这一个多月时间,门店仅成交了3单未出证的安置房源,基本是因为买卖双方很熟悉,不受公证条款变化影响,而此前一个月最高能成交十几单。

有效遏制了“ABC单”炒房客

18日,福州麦田房产一名工作人员说,新政之后的市场情况说明,炒房者受到了明显的冲击。

在本地二手房市场上,投资者此前可通过全权委托方式来炒房,常见的方式是“ABC单”,即业主(A)与受托人(B)签订房屋买卖合同后,受托人(B)不将该房屋过户到自己名下,而是直接提高房价将该房屋过户给实际购买人(C),从中赚取差价。新规禁止全权委托和受托人代为收取房款的规定,使得“借名买房”和“异地买房”等炒房行为的成本与风险大增,有效遏制了炒房者入市。

骊特房产的工作人员说,市场交易情况说明,现在很少有炒房者使用“ABC单”的方式进行交易。

部分房产交易时间延长成本增加

新规的影响还体现在房产交易周期上。

福州多家房产中介负责后期业务的工作人员说,现在如果顾客需要代理的话,二手房交易时间将大大延长,加上现在银行贷款的发放速度较慢,三四个月能完成一套房的交易手续就不错了。

此外,一些用他人名字买房的购房者,交易时间也大大延长。比如,A先生出国留学的儿子B有福州市区住宅的购买名额,A先生准备用B的名字买房。在新政出台之前,B只要回国一次出具一份授权文件,授权A先生代替他办理买房、收房的全部手续,然后B在银行贷款申请书上签字(可以提前签署)就可完成购房流程。新规出台后,整个买房过程每当有新的重要手续时,都要B给A先生一次授权,办理一次公证,即为了买房B必须多次回国。

新规实施后,房产交易者的成本相应增加。以二手房交易流程中的业主委托公证为例,以前“全权委托公证”至少包括代为查档、签约、签署资金监管协议、领取贷款承诺函、查询征信、注销抵押登记、递件过户、申请免税、收款、交纳税款、办理水电过户等。新规要求“重大事项一次一委托”,虽然未明确哪些属于重大事项,但抵押、解押、出售、代收房款四种情况应属重大事项,再加上代为签约、代为递件过户等,重大事项少则五六项,多则十几项,当事人公证费将增加。

另外,根据新规,公证机构只有在实质审查后才能出具公证书,这也拉长了出证的时间。比如说,以前公证机构查证婚姻关系看一下结婚证就行了,现在则要向婚姻登记部门核实结婚证的真伪,这肯定会增加当事人办理公证的时间成本。

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